Le terme VIAGER tire son origine du mot « viage », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée.

Telle est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du Vendeur.
Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon accord entre les parties). Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du Vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

La vente en viager permet donc :
- au Vendeur, dit « Crédirentier », de rentabiliser un ou plusieurs biens dont il est propriétaire en se procurant un complément de retraite garanti à vie et fiscalement intéressant,
- et à l’Acquéreur, dit « Débirentier », de se constituer un patrimoine immobilier sans souci.



Le viager occupé :
La vente en viager occupé est la plus courante.
Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant le droit d’usage et d’habitation sa vie durant et à un Acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.

Une première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des Vendeurs.

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desiderata des parties :
Paiement en totalité au jour de la signature de l’acte authentique;
D’une partie comptant le jour de la signature dudit acte (appelé « bouquet ») et le solde sous forme d’une rente viagère;
Ou converti intégralement en rente viagère.

Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé. Ladite rente s’éteint au jour du décès du Vendeur.

Il est à préciser que la rente viagère créée au départ, dans le but de subvenir au besoin du Vendeur, doit être indexée chaque année afin de respecter le pouvoir d’achat de ce dernier au cours du temps.

Il est d’usage d’indexer la rente sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

Charges et conditions :
Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de loi qui régisse les charges et conditions relatives au droit d’usage et d’habitation : « Le contrat fait la loi entre les parties ». En général, le Vendeur continue de faire l’avance de toutes les charges courantes (chauffage, EDF, eau, réparations d’entretien, entretien général, honoraires du syndic …) et l’Acquéreur doit payer les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code Civil, ainsi que la Taxe Foncière sur les propriétés bâties et l’assurance incendie de l’immeuble.

Abandon de jouissance :
A tout moment, le vendeur, réservataire du droit d’usage et d’habitation, peut libérer le bien au profit de l’Acquéreur qui paie alors, en contrepartie, un complément de rente ou un capital calculé en fonction de la valeur de cette jouissance récupérée.

Il convient de prévoir dès l’acte de vente les modalités de cette libération anticipée des lieux.

Le viager libre :
La même logique s’applique au viager libre à la différence que, comme son nom l’indique, le bien est vendu libre donc sans abattement lié à l’occupation.

Lorsqu’un propriétaire dispose d’un bien autre que sa résidence principale ou qu’il doit quitter cette résidence principale, le viager libre est une solution qui lui permet de s’assurer un revenu fixe et régulier avec une fiscalité attractive et sans les inconvénients liés à la location.

La vente à terme :
Ce mode de vente, souvent utilisé par des Vendeurs jeunes, est une sorte de « crédit Vendeur ».

De la même manière que dans le viager, le Vendeur peut occuper le bien à vie, pendant une durée déterminée à l’avance ou le libérer au jour de la signature de l’acte de vente. L’abattement d’occupation dépend de la durée choisie au départ ou de l’espérance de vie du ou des Vendeurs si l’occupation est à vie.

Le « prix occupé » est alors ventilé en un apport initial payable au jour de la signature de l’acte authentique et le paiement de mensualités limité dans le temps.

Différences avec le viager :
Les mensualités ne sont pas imposables,
Elles continuent jusqu’à l’échéance prévue même en cas de décès du vendeur (au profit de ses héritiers),
Et sont indexées, en général, sur le coût de la construction,

Comme dans le viager, si le vendeur se réserve le droit d’usage et d’habitation, il convient de prévoir dans l’acte authentique, une ventilation précise des charges et travaux et une possibilité pour le Vendeur d’abandonner ce droit d’usage et d’habitation au profit de l’acquéreur contre une compensation financière.



Tout peut se vendre en viager :
Biens immeubles d’habitation ou commerciaux;
Mobilier, bijoux, tableaux et même capitaux.

Il n’y a pas d’âge pour vendre en viager (même occupé) car il y a un Acquéreur pour tout bien et des taux correspondant à tous âges.

Bien souvent il est inutile d’attendre d’être plus âgé afin d'obtenir un taux de rente viagère plus élevé, les mensualités non encaissées, dans ce laps de temps, ne se rattrapant jamais.

Un viager peut être revendu :
L’intégralité des conditions de l’acte initial doivent être respectées et notamment le montant exact de la rente due; c'est alors le premier Débirentier qui encaisse le bouquet le jour de la signature de la revente notariée.

On peut vendre en viager même en présence d’enfants :
C’est souvent la solution choisie par de nombreux Vendeurs, afin d’organiser de leur vivant leur succession (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes entre les ayants droits.



Une vente en viager est matérialisée par la signature d’un acte authentique chez un notaire.
Quant à l’établissement de cet acte, il y a lieu d’être très vigilent et d’y inclure certaines clauses précises. En effet, le viager étant un contrat de plus ou moins longue durée, tout doit être prévu à l’avance afin que les engagements réciproques soient respectés, pour une bonne harmonie entre les parties.

Exemples de clauses lourdes de conséquences :
Répartition des charges et travaux entre Crédirentiers et Débirentiers,
Indexation de la rente principale et de son éventuel complément,
Abandon de jouissance,
Et principalement la clause «privilège de vendeur et action résolutoire » qui garantie au Vendeur le paiement de la rente viagère.



Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal intéressant :
30% avant 50 ans;
50% entre 50 et 59 ans;
60% entre 60 et 69 ans;
70% à partir de 70 ans.

La rente réversible est exonérée de droits de succession, au décès du 1er conjoint (art. 793-1-5 du C.G.I.).

L’administration fiscale retient, pour l’application de ce barème, l’âge du vendeur le plus âgé. Cet âge est calculé au jour de la signature de l’acte authentique et l’abattement est le même à vie (Si un vendeur a 69 ans le jour de la signature, il aura un abattement de 60% à vie alors qu’en attendant 70 ans, il aura 70% à vie ...).



Le viager, principalement occupé (10% seulement des transactions ont lieu en viager libre), est une solution intéressante qui répond à des problèmes d’actualité tels que :
Celui des retraites, tant pour le Vendeur qui en profite immédiatement, que pour l’Acquéreur qui la prépare,
Celui des logements (possibilité pour l’Acquéreur d’accéder à la propriété en centre ville par exemple ou les programmes immobiliers sont rares et les prix inabordables),
Celui des placements qui sont souvent incertains,
Celui des successions difficiles (dans les familles recomposées, par exemple, ou s’il y a des problèmes latents entre des enfants),
Celui des droits importants à payer à l’Etat s’il n’y a pas d’héritiers directs.
... et bien d’autres encore, en fonction de chaque cas.


Afin d’être au mieux renseigné et aiguillé, selon votre cas, et surtout afin d’éviter tous soucis pendant la vie de votre viager, par une rédaction sérieuse et adaptée du contrat initial de vente, il est vivement conseillé de faire appel à un « professionnel du viager » (même s’il s’agit d’un autre Cabinet que le nôtre …).


Venance GAYMARD